In base alla sentenza della Cassazione n. 9388/2023 sono nulle le delibere assembleari che approvano lavori di manutenzione straordinaria senza la creazione del fondo speciale.
Cassazione, ordinanza n. 9388/2023:
L’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l’allestimento anticipato del fondo speciale “di importo pari all’ammontare dei lavori”, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, “in base a un contratto”, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è quindi volta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell’art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla.
Il caso:
Un condominio di Milano ha promosso un ingiunzione di pagamento per 2600 euro, ma il condomino si è opposto ed ha vinto in tutti i gradi di giudizio.
Il condominio ha perso l’opposizione al decreto ingiuntivo davanti al giudice di pace per incompetenza per valore. Successivamente, ha perso in appello per nullità della delibera conseguente alla mancata creazione del fondo speciale per i lavori straordinari approvati dal condominio. In Cassazione è stata confermata la correttezza di questa decisione.
Soltanto in Cassazione il condominio è stato condannato ad oltre 5000 euro di spese legali.
Opinione:
Quasi tutti evidenziano il merito di questa sentenza, come se fosse una novità assoluta. In realtà, si tratta di una semplice applicazione della riforma del condominio del 2012.
Pertanto, sembra più interessante evidenziare che si tratta di un esempio della dimostrazione della necessità di informarsi e non fidarsi ciecamente dai pareri altrui (professionisti e non) che sempre più spesso si fondono sul sentito dire.
Normalmente, in casi come questi, abbiamo l’amministratore ed il proprio avvocato che dichiarano in assemblea che l’azione legale che si vuole intraprendere è pienamente legittima. L’assemblea, che, per diversi motivi, è abituata a non pretendere prova certa del parere espresso dal proprio amministratore, si limita ad approvare tutte le scelte già preconfezionate. In questo contesto, le motivazioni dell’unico condomino contestatore vengono semplicemente ignorate a priori, mai appurate con diligenza.
Di fatto, questi professionisti, che non poche volte inducono l’assemblea a prendere decisioni sbagliate, sono certi di non subire alcuna assunzione di responsabilità. In generale, le delibere prese dal condominio sono una responsabilità esclusiva del condominio.
Inoltre, il parere (ritenuto) tecnico non dovrebbe essere accettato con superficialità poiché risulta evidente l’esistenza di un elevato conflitto d’interesse.
Per esempio, per un avvocato appare economicamente vantaggioso stabilire la necessità di avviare un’azione legale, cosi come appare poco rilevante l’eventualità di perdere la causa. Le spese e le responsabilità vengono sempre e comunque addebitate ai condomini e risulta semplice convincerli della bontà tecnica del proprio operato, anche in caso di fallimento.
Alla fine, i condomini scaricano le colpe sui professionisti, i professionisti scaricano le colpe su altro (dall’incertezza della giustizia fino a errori imputabili a precedenti gestioni), “nessuno ha colpe”, ma a pagare sono sempre i condomini.
Pertanto, ai condomini conviene sempre ricercare le prove di quanto viene dichiarato come certo. Se si parla di legge, conviene consultare il preciso articolo. Se si parla di giurisprudenza, conviene leggere per intero la riferita sentenza. Se si parla di normativa, conviene leggerla. Se si parla di soluzioni tecniche, conviene fare delle ricerche su internet o chiedere l’opinione di qualche altro professionista.
Tendenzialmente, la maggioranza giustifica il disinteressamento tecnico nel fatto che, comunque vadano i processi, le spese legali hanno un costo apparentemente irrisorio se suddivise tra tutti.
Nel caso in oggetto, l’intento iniziale era quello di recuperare 2600 euro, ma, a quanto pare, il condominio avrà perso i circa 2000 euro con il decreto ingiuntivo, altri 35.000 euro tra le spese del proprio avvocato e rimborso dell’avvocato della controparte, per non parlare dell’eventuale prescrizione del debito preteso (sentenza definitiva arrivata dopo 6 anni). Stimo che si è arrivati a circa 40.000 euro di perdite per recuperare 2600 euro. Se il condominio fosse composto da 100 proprietari, si tratterebbe di 400 euro a testa, contro 10 volte tanto la spesa anticipata dal singolo condomino.
Il condomino vincitore probabilmente sarà rimasto scontento per quanto ha dovuto anticipare, per il rischio di affrontare un’azione legale (potrebbe essere lui a dover rimborsare il condominio) e per l’aumento del grado di litigiosità con gli altri condomini.
Anche se in generale i danni e/o rischi legati alle spese legali possono essere coperti da una polizza tutela legale, molto probabilmente la maggioranza dei condomini non cambierà atteggiamento e/o metodo. Molte volte si pensa che una causa vinta possa dimostrare alla maggioranza la necessità di dare ascolto a chi solleva l’illegalità di determinata votazione, ma questo obiettivo è irraggiungibile. Al successivo conflitto, l’unica possibilità di difesa sarà l’avvio di altra azione legale.
Inoltre, risulta improbabile attendere un congruo indennizzo per l’eventuale blocco dei lavori o altre conseguenze negative dettate dai tempi della giustizia. Purtroppo, è estremamente improbabile risultare veri vittoriosi in una causa vinta.
In conclusione, le cause tra condomini sono sempre sconvenienti anche per la parte vincitrice e non verificare minimamente l’aspetto tecnico del parere del professionista (raramente non sono in conflitto d’interesse) corrisponde all’assunzione di un rischio estremamente elevato.