Tabella riepilogativa delle maggioranza deliberative, come da testo normativo:
| Delibera | Maggioranza | Millesimi | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Cambio destinazione d’uso | 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore dell’edificio | 800 | art. 1117-ter |
| “innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni” | numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio | 667 | art. 1120, co.1 |
| innovazione: “le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1120, co. 2 |
| innovazione: “le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1120, co. 2 |
| innovazione: “l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1120, co. 2 |
| “innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino” | vietato | art. 1120, co. 3 | |
| “installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” | maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio | 667 | art. 1122 bis, co. 2 |
| ‘installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1122 ter |
| “revoca dell’amministratore” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio | 500 | art. 1129 |
| “nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1130 bis |
| “nomina dell’amministratore” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1136 |
| “deliberazioni che concernono le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1136 |
| “ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1136 |
| cessazione “attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1117 quarter |
| “autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1136 |
| approvazione regolamento | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 1138, co. 3 |
| rettifica o modifica dei “valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale” (in assenza di errore o mutate condizioni) | unanimità | 1000 | art. 69, co. 1 |
| rettifica o modifica dei “valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale” in caso di: 1) errore, oppure; 2) mutate condizioni (sopraelevazione, aumento superficie, incremento/diminuzione delle unità) che comportano una alterazione “per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 69, co. 1 |
| Sanzioni per infrazioni al regolamento condominiale | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 70 |
| “sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare” | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | art. 71 ter |
| Innovazione: “per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato” | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio | 333 | art. 26, co. 2, L. n. 10/1991 |
| Innovazione: “adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile” | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio | 333 | art. 26, co. 5, L. n. 10/1991 |
| nomina “rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore” | maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio | 667 | art. 67, co. 3 |
| “conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione” | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (in seconda convocazione) | 333 | art. 1136, co. 3 |
| “approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini” | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (in seconda convocazione) | 333 | art. 1136, co. 3 |
| “approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione” | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (in seconda convocazione) | 333 | art. 1136, co. 3 |
| “alienazione o costituzione di diritti reali sul fondo comune” | unanimità | 1000 | art. 1108, co. 3 |
| “locazioni di durata superiore a 9 anni” | unanimità | 1000 | art. 1108, co. 3 |
| dismissione impianto di riscaldamento centralizzato | unanimità | 1000 | |
| conversione impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio | 333 | Art. 16, co. 1bis, Decreto Legislativo n. 192 del 2005 |
| “opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli” (se non si vuole farlo a proprie spese, ai sensi dell’art. 1102) | maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio | 333 | art. 17-quinquies, Decreto legge 83/2012 |
| parcheggi | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio | 500 | Legge 122/1989 |
Glossario
Maggioranza semplice: > 300 mil.
Maggioranza qualificata: > 500mil.
Massime della Cassazione
2.3. – In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136, comma terzo, cod. civ., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che
abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 cod. civ. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale) (Cass.n. 6625 del 2004).
debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto» (Cass., Sez. Un., n. 4806 del 07/03/2005).
(…)
6.2. – Innanzitutto, proprio considerando il fatto che la categoria della annullabilità è stata elevata dal legislatore a “regola generale” delle deliberazioni assembleari viziate, è possibile cogliere l’inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla contrapposizione tra “vizi di sostanza” e “vizi di forma”.
L’art. 1137 cod. civ. sottopone inequivocabilmente al regime dell’azione di annullamento, senza distinzioni, tutte «le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale»; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.
Peraltro, proprio il già richiamato insegnamento di Cass. Sez. U, 09/08/2010, n. 18477, induce ad affermare che l‘atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, mediante convenzione, la quale può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità. Viene, quindi, imposta, a pena di radicale nullità l’approvazione di tutti i condomini per le sole delibere dell’assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall’art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento “contrattuale” (Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Ed invero “In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11936 del 23/10/1999, Rv.530743; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5101 del 20/08/1986, Rv.447737; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15460 del 05/11/2002, Rv.558221).
(…)
Costituisce invece innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l’entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una
consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all’intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità (in tal senso, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n.8622 del 29/08/1998, Rv.518497).
Ai fini della validita’ della delibera condominiale di trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali adottata ai sensi della L. 9 gennaio 1991, n. 10, della, a maggioranza delle quote millesimali e in conformita’ agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti da tale legge – non sono, dunque, necessarie verifiche preventive circa l’assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, ne’ si richiede che l’impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10860 del 16/05/2014; Sez. 2, Sentenza n. 22276 del 27/09/2013).
(…)
A questo approdo si coniuga il rilievo secondo cui e’ nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unita’ immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento ne’ aggravio di spesa per gli altri partecipanti.
(…)
In altri termini, la delibera che puo’ essere adottata a maggioranza deve avere un contenuto prescrittivo positivo, dovendo guidare il transito, per lo scopo emarginato, dall’impianto centralizzato agli impianti autonomi per tutti i condomini, pur attenendo la predisposizione della relativa progettazione alla fase esecutiva e, dunque, non inficiando la fase deliberativa.
Nella specie, per converso, la delibera ha un mero contenuto dismissivo negativo, essendo attinente alla soppressione dell’impianto centralizzato, senza alcuna garanzia, neanche in chiave programmatoria, del passaggio agli impianti autonomi, cosicche’ avrebbe richiesto l’unanimita‘ dei consensi, appunto perche’ si traduce nella mera abdicazione ad un servizio comune e non nella trasformazione – o quantomeno nella predisposizione di tale trasformazione – in sostitutivi impianti autonomi, atti a soddisfare il medesimo bene della vita in forme diverse.